[](陈胜军，特别评论员)截止2012年9月国家旅委正式批准的挂牌5星级酒店 56家较2011年底42家增长 26%；以上海市场为例，近10年五星级酒店发展如火如荼，尤其是上海世博会的举办，更为上海酒店业的发展添了一把火，我们看一下上海最近三年5星级酒店增长统计2010-2012年09月分别为36家、42家、53家，可见增长势头依然凶猛，高增长的背后我们发现这些五星级酒店背后投资者绝大部分是在本世纪的一轮房地产开发中新兴的房地产开发商们。业内人士指出[电力]T501地产发展商相约国际酒店巨头[电力]T501扎堆"五星级酒店，是因为在房地产开发中积累了大量资本，在国家土地政策日益收紧的大势之下涌入酒店业，更多是希望在房地产开发的主业之外寻求稳定的长线经营回报。"原因真的是如此简单么？当然不是，笔者就此做以下分析。
1)企业盈利模式的转变
中国的房地产自1998年以来一直在飙升，而且大多数的房屋和企业已经赚了大钱，但大部分仍保持在原来的盈利模式中。也就是说，拍卖的进行-预售商品房的第一次开发是随着土地和开发的继续进行，只留下一小部分财产出租给外界。由于商品房最终将出售给小业主，而开发商在项目手中没有可持续的利润，因此只会继续开发土地的回收期，并延续近乎原始的盈利模式。近年来，，紧缩的货币政策也增加了众议院的紧缩期。住宅企业必须找到一个能够持续盈利的房地产项目，传统的住宅和企业进入商业地产势在必行。2003年，万达集团董事长王健林提出，万达开始向商业地产开发模式转变，走出简单商品房开发的盈利模式，寻找一种持续盈利的模式。
2)企业形象和品牌的提升
那么，那些更愿意为商业地产开发商建造五星级酒店、放弃投资回报更高的经济型酒店的开发商又该怎么办呢？住宅企业在发展商业地产的同时，考虑的是打造自己的企业品牌，树立企业形象，从而吸引高质量的客户。一旦企业的品牌和知名度提高，就不难从政府那里得到土地。当然，目前大部分的卖地都是以投标的形式进行的。然而，如果知名的房地产企业跑到二三线城市去征地，地方政府肯定会抛出一些好处作为讨价还价的筹码，以吸引高质量企业的投资。无论是政府、银行和消费者都高度重视开发商的知名度，因此房地产公司的品牌和知名度开始变得尤为重要。有一次，作者和一个房地产企业集团的负责人交谈，问[电力]T501贵企业开发五星级酒店的初衷是什么？"回答是：[电力]T501一个能开的起5星级酒店的企业实力必定不一般，会吸引很多地级市的政府主动找上门合作，共同投资发展商业地产项目。"由此不难看出5星级酒店对于房地产企业的知名度与企业形象的提升是巨大的。而且这些地产资本大都与国际酒店巨头结盟，启用[电力]T501投资+管理"的模式，将企业品牌依附于国际酒店知名品牌之上以提升企业知名度，并取得出人意料的效果。
3)资本运营的启示。
一些人可能会认为，房地产企业在建设五星级酒店方面的巨额投资是数亿甚至超过10亿美元。就开发成本而言，每平方米(包括地面和地面)开发一家五星级酒店的成本约为16000元/平方米。一家建筑面积5万至8万平方米的豪华五星级酒店，总投资约为80亿至12亿元(以上指一家五星级酒店)，不包括五星级以上的标准酒店。当然，许多开发商开发多业务商业地产，包括写字楼、百货公司和五星级酒店等整体开发成本较高。然而，在如此高的投资水平下，投资回报并不高，回报率通常在10-15年之间。在这个行业里，通常有一句关于新五星级酒店的说法。[电力]T501一年亏，二年平，三年赚"，从这一点就可以看出相对于巨大的投资，其实际的回报并非想象中的那么大。
既然投资如此之大，投资回报率也不高，开发商会不会堆积如山做亏本交易？
当然不是，但开发人员眼中还有另一个帐户。首先，不可否认的是，一家五星级酒店开发商的初创企业必须有大量现金储备，通常占总投资的60%至80%。一家企业认为，酒店的建设首先表现为手头的资金非常充裕，或者融资渠道很畅通，也就是不用担心钱的问题。在正常情况下，酒店从建设到开业需要18-36个月的时间，根据近几年商业地产的增长情况，酒店正式开业后大约两年的建设周期远远超过酒店的总投资。例如，一家以五星级标准建造的国际品牌酒店，由于其总投资为8亿英镑(开发商一般会做虚假报告)，在开业一年后，评估公司可以估算15亿美元，贴现率为50%(银行的抵押贷款通常以估值的50%计算)，企业可以轻松地向银行借款7.5亿美元，不仅可以将早期发展阶段的资金投入现金并完全收回，甚至可能甚至开办费(五星级酒店通常在3000万至8000万美元之间)。这样，开发商手上的现金就不需要了，只要能用三年，就可以一次性投资，这是开发商的好意。最终开发商也可以在市场上出售酒店以获得最终的投资回报，这就是为什么许多房地产公司倾向于与知名酒店管理品牌合作的另一个重要原因，那就是酒店的整体估值。
4)高星级酒店-开发商[电力]T501皮夹子"
五星级酒店最终能赚钱吗？答案是否定的，这取决于你如何计算。例如，从财务报表来看，一家五星级酒店的年总收入为1亿英镑(在上海五星级酒店的表现中处于中等水平)。按酒店业的平均营业利润率计算，年营业毛利润约为3000万元。扣除其他两项成本、资本成本和折旧后，如果按10年期银行贷款利率6.8%计算出酒店贷款7亿元，50年的年利息支出约为4760万元，折旧费为每年1400万元人民币，再加上8000万元开办费摊销(税法规定的5年摊销)，从财政利润的角度看，酒店每年损失4760万元。有人会问。[电力]T501开发商为什么会做亏本的买卖？"难道开发商都疯了么，事实当然不是这样。
从现金的角度来看，我们又看到了什么？首先，利息费用是因为开发商自己的7亿先期投资等贷款，这项贷款将用于其他项目，所以严格地说，贷款成本不能计入酒店的头等，或者银行贷款费用不能算作酒店的财务支出(不讨论税收因素)，因此计算开发商自有资金的内部收益率更准确。可以确定的是，7亿的贷款开发商拿走了，所以谁最终支付的贷款利息不必说是知道。那么每年1400万美元的折旧呢？有一种经典的财务观点。[电力]T501折旧是现金的来源"也就是说折旧只是账面上的计提，酒店无需花一分钱出去，因此可以忽略不计。当然我们只是从投资回报的角度研究问题，由于篇幅有限在此不讨论具体的会计处理。
再一次，从财政角度看，这家酒店每年生产3000万GOP。酒店每年能产生至少3000万的现金流，这不是一个小数目。根据总业主与酒店管理公司之间的协议[电力]T501酒店运作银行账户上必须留有300万-500万的资金"，换句话说开发商每年可以从酒店陆续获得2500万左右的现金流，开发商可以随意的从酒店套取资金，只要保证酒店帐户留有一定量的运作现金，因此将酒店比作开发商身边的一只皮夹子不是很贴切么。
税收筹划因素。
当开发商考虑建造一家五星级酒店时，他们在整个企业的税收规划中也会有更多的考虑。非高科技非生产企业的五星级酒店不能单纯从税收的角度来支持政府，但如何从税收筹划的角度为企业带来利益呢？
例如，酒店年净利润为负 4760 万元，因为税法规定，损失可以通过未来五年的会计率来补偿，这将给房地产开发企业集团的合并报表带来持续而巨大的所得税抵免效应。
在上述分析的基础上，我们逐渐揭示了资本支持五星级酒店发展的深层原因。我们发现，五星级酒店的原始建筑不像我们认为的那么大，或者可以通过某种资本运营方式降低投资门槛。从五星级酒店的建设中，企业可以获得比经营利润更多的效益，这往往是推动房地产资本投资兴建高星级酒店的重要原因。当然，这仍然是由于中国经济的快速发展和房地产市场的普及。但是这个模型能持续多久，而且会持续多久？我们会看到的！
