“我现在租的房子特别旧，没有现代的设计意识，每个家庭都自己负责，根本没有社会活动。事实上，下班后，我很想和年轻的朋友交流，但没有这样的平台。”作为90后的一代，李隽(化名)非常不安.
李隽的麻烦也很多-85后和90年代后。
大量的备用房源给长租公寓提供了实时资产的机会，但同时它也带来了挑战_承租人对足部进行投票，如何抓住租户的心？如何说服投资者加入公寓产业？投资回报是什么？这个新行业能与酒店业竞争吗？
经过大量近期对公寓市场和运营商的调研和访问，记者了解到，越来越多的酒店和房地产开发商开始“扼杀”公寓市场，加盟将成为主要的发展模式，比酒店连锁回收期更短的公寓形式并不是每个人都会发挥的，需要运营商具备强大的背景管理力量和90后心态，才能抓住准确的商机。
酒店，房地产"双杀"
长租公寓作为一项介于酒店与住宅之间的工程，一直徘徊于酒店与房地产业之间。近年来，随着房地产政策的变化和房价的上涨，单纯的住宅项目正面临着越来越多的瓶颈，大量闲置住房的供应开始出现，住房中介的生活也不那么容易。
在这种情况下，万科等运营商开始关注长租公寓，如万科此前与中转国签订的签约，合作将将备用房源留给远程"分享"，双方共赢，万科解决了闲置房源的问题，中转家已获得了房源。连锁家族将引入"自由联合收割机"，依靠其强大的平台优势，有力地抢夺公寓的来源。
上海万科也看到了机会。10月，上海万科开始测试自己的长期租赁公寓产品：一套vcom公寓，位于18至40岁的城市青年。近80%的美国租赁住房是由品牌经营者管理的，国内租赁市场的发展十分广泛，所有运营商的市场份额都不到1%，行业不规范，规则不同，目前的市场有很多痛点，在这方面有很多机会，“上海租赁公寓科长告诉记者。
在房地产开发商尝试水公寓的同时，已经具有先天优势的酒店经营者不愿表现出弱点，如引入逗号公寓和连锁扩张的意图。
“如佳已经成立了一家独立的全资公司来经营公寓品牌逗号。我们开始经营经济型酒店，但我们希望能覆盖更多的市场。现在，在一些经济发达地区，有很多流动人口，这是进入公寓市场的好时机。我们现在要做的是出租公寓，首先集中在一线城市，并计划在2015年底开设8个单元，覆盖北京、广州和深圳。未来，我们将考虑长期租金和短期租金的结合。”逗号公寓执行总经理陈怡告诉记者。
华珠也急于尝试，陶白金率先推出了一套租了很久的公寓“乐趣”，并开放加入。因此，魔方、北客、绿客、自由、水滴、蘑菇、土家族、猪短租、小洛雪等一系列公寓品牌纷纷出现在市场上。
公众数据显示，截至2013年，全国租赁市场规模超过2.5万亿元，20-30岁的年轻人占80%以上。然而，高达73.69%的租户处于深度"房屋租金"，只有26.31%的租户是相对满意的。
硬件和投资回报。
所以问题是，无论是酒店经营者、房地产开发商还是投资所有者，你到底想如何做好一套公寓？
首先，看看硬件基础，虽然有很多闲置住房，但并不是所有的房产都适合公寓。
记者采访了北科、清科、霍、逗号等其他运营商后，了解到，公寓的位置首先应该位于广州和深圳的一线城市，或者是在经济发达、活跃的第二、三级城市，因为这类城市的旅游资源具有一定的消费能力和观念，第四层城市目前还不成熟。
具体的选址要求，物业需求为20分钟，距大中型商业区要走20分钟，距地铁和其他交通枢纽要走不到15分钟，最好在附近有办公楼，以满足白领通勤往返工作的需要。单户型面积最好在2000/8000平方米，可以重建大堂约300平方米，不需要暗室，也不可以打开阳光露台2米，有消防检查和验收手续，周边出入口也需要有一定的停车位，物业性质产权清晰。
"公寓和酒店有一些共同点，但也有很大的差异。例如，酒店需要布房（房间的供应是堆叠的），但是公寓不需要，所以公寓有更高的接入速度。酒店不需要分水和电表，但是公寓里的每个房间都是一个居民，所以你必须单独安装水和电表。酒店房间不需要厨房，但是公寓需要厨房。因此，公寓物业的总耗电量乘以2000伏特以上的房间数量，供水管的直径大于40mm，PPR管高于50mm，使用的水量每月不少于3000吨，底梁下的高度不小于2500mm。结构承载力在2.0kN/平方米以上。"沃喜公寓CEO刘辉对记者说。
根据上述措施，经济型酒店每间房的投资在六万元以上，公寓的每间投资在四万元或五万元左右，一家饭店可以使用二十多名员工，一间公寓可能只需要二、三人管理，酒店的毛利率约为60%，65%左右，公寓的毛利率可达90%左右，各类成本较低；连锁酒店的投资回收期已超过5年，根据分散集中的情况，公寓的回收期在1~3年内不相等。
抓住90后的“牢固关系”进行社会化。
硬件完成，软件查看。
与住房和酒店不同，长租公寓的租户大多是 85 后和 90 后，尤其是 90 后。
"这些租户的最大特点是个性化的和社会的，旧式的住房不是个性化的，而且没有社会平台，许多年轻人在工作之后会发现它很无聊。90后一代仍然是独生子女一代，在一个孤独的环境中长大，使他们很容易以自我为中心，并不善于交际，但他们非常渴望社交。因此，当我们设计公寓时，我们必须强调个性化的色彩和社会平台。"刘辉承认。
记者参观了别克、磨坊、魔术广场等共管公寓，发现这些新品牌将设计出不同的房间风格，带有男孩口味的简单黑白风格，女孩喜欢的粉色系列，以及商业甚至日本风格，以满足90后的个性化需求。
经过对部分90后租户的随机采访后，记者发现，在这些主要租户中，社会化是非常必要的，如果公寓品牌有良好的社会服务，更多的90后愿意留下来。在这里，“牢固的关系”的概念是非常重要的。对于70年代后的一代来说，“牢固的关系”可能是父母和领导者，但对于90后一代，父母和单位领导人不能影响他们的选择。“如果你不高兴，明天就辞职。”在90年代后的世界里，“牢固的人际关系”可能是志同道合的伴侣和朋友，所以公寓社交平台必须符合90后的“牢固关系”。
经过进一步的访谈和行业研究，我们可以发现90年代后的居民被分为几种"Facebook"。第一个是职业化，有体面的白领工作和较高的收入。这种人喜欢商业或小型现金复合咖啡，看电影和其他活动。第二类是自由企业家，包括自由职业者，如自由摄影师或作家，以及自雇的年轻人，他们更喜欢音乐、健身、游戏等等。
根据上述不同人群的喜好，北科、窝昆、魔方、朋友等公寓举办了黑暗音乐会、摄影爱好者联合会、看电影活动、卡丁车等活动，增加了客人的粘性。
“这些85岁后、90年代后的租户自然会形成自己的”牢固关系“朋友圈，比如一群喜欢音乐会的人和另一群喜欢运动的人。用这种分类，我们的活动可以更容易地进行。我偷偷加入了他们的微信小组，发现第二天晚上8点到早上8点之间，有几百次甚至数千次的谈话，我从他们的谈话中醒来，通过研究他们的谈话，我清楚地知道房客需要什么。”公寓经理告诉记者。
为了更好地满足90后租户的业务和社会需求，北科、沃基、朋友和其他与联合办公、社区业务等的积极合作，以便为租户提供"一停"社会和工作匹配服务，以吸引租户。
"我们所建设的最新项目是将公寓、联合办公、社区业务、资金投资、甚至工业孵化集成在一起，形成一个大联盟概念。客人进入我们的公寓后，他可能在隔壁的联合办公室，客人需要风险投资支持和孵化，这大大增加了租户的粘性，我们打算在未来对它进行建模。连锁经营这种新型的公寓社区产品，大力拓展和发展。"的共同创始人王伟超透露。
然而，建立一个社会平台并不容易，毕竟很难调整，有时活动费用分摊和组织也是一个问题，在你+公寓社会平台建设遇到困难之前，公寓工人需要注意风险。
