浩华报告：国际中档及以上品牌在华签约酒店分析

尽管增长，但中国仍是亚太地区酒店投资的主要战场，国际品牌在中国的扩张速度也没有。好华管理咨询有限公司统计了今年第一季度，国际中档以上品牌在中国签署的酒店项目，供您分析和解读酒店投资的最新趋势。

亚太地区酒店投资的主战场仍在中国

2016年第一季度，国际中档及以上品牌在中国签约49家新酒店，签约客房11199间。亚太地区新签约酒店的比例从2015年第一季度的41%扩大到2016年第一季度的49%。与去年同期相比，签约酒店数量增加了3家，但签约客房总数减少了2411间。在亚太地区新签约酒店和客房总数下降之际，中国仍然是亚太地区酒店投资项目最活跃的市场，新签约酒店和客房的总数占亚太地区市场的一半。

中国酒店客房的平均数量显著减少

新签约酒店客房的平均数量显著下降，比去年同期下降了18%。较小的房间面积意味着每家酒店的平均投资减少，“越来越大”不再是人们追求的焦点。尽管客房的平均数量显著减少，但中国市场客房的规模(229间)仍高于亚太地区其他地区(205间)的平均规模。

投资重点集中在中高档.

近两年来，投资者对酒店投资越来越理性，中高档酒店成为投资者关注的焦点。今年第一季度，中高档酒店占签名总数的近60%，比2011年的最低水平增长了近30%。一方面，与高档豪华酒店投资相比，中高档酒店的资本投资较小，投资回报较短，投资风险相对较低；另一方面，近年来中国整体经济增长，再加上中国高星级酒店继续进入买方“供过于求”的市场，高星级酒店的经营压力巨大。酒店表现持续低迷也促使运营商重新考虑酒店投资，并越来越倾向于低风险中高档酒店。

中小型酒店已成为新的宠儿。

与去年相比，今年第一季度中大酒店拥有300间客房的比例减少了11个百分点，中小型酒店的比例分别增加了9个百分点和2个百分点。酒店的体积显示出下降的趋势。

在长三角地区，渤海湾投资更为活跃。

与去年同期新签酒店数量相比，长三角和渤海湾仍是投资热点，投资热点程度呈上升趋势。华中、西南等华南地区紧随其后，珠江三角洲、华北其他地区、东北、西北地区的酒店寒冷，今年第一季度没有中档以上国际品牌酒店签约，海南签约人数减少。

二三线城市是酒店投资发展的主战场..

随着一线城市酒店供应日益饱和，今年第一季度，二三线城市占签约项目总数的72%，二三线城市仍然是酒店投资和发展的主战场。然而，从三线城市酒店项目的地理位置来看，大部分三线城市项目都接近大城市群，如北京、上海、成都、广州等，大城市群的需求辐射溢出效应明显。

旅游目的地酒店的发展已成为一个新的热点。

值得一提的是，我国中产阶层迅速崛起，休闲度假旅游日益频繁，国际品牌正积极进入度假酒店市场，以满足旅游度假的积极需求。海南是去年新签署的酒店项目中最受欢迎的旅游目的地投资项目，其中三亚位居榜首。黄山、九寨沟、千岛湖、长白山等国内旅游热点也吸引了酒店投资者的目光。

高性价比的服务酒店非常受欢迎。

近年来，部分服务型酒店对投资普遍持乐观态度，新签约酒店的比例从2010年的10%上升到2015年的33%，整体上呈上升趋势。选择服务酒店经营客房，不提供或只提供少量的餐饮和会议服务。由于其对高利润客房产品的关注，与全服务酒店相比，其整体经营毛利更高。当酒店市场整体经营绩效下降时，选择服务型酒店更有可能受到酒店投资者的青睐。

品牌特许经营看涨

在新签订的酒店项目中，特许经营模式下的酒店项目明显增加。如上文所示，新合同中特许经营的比例从去年第一季度的10%上升到今年第一季度的30%。特许经营模式的蓬勃发展，也直接关系到我国酒店市场绩效的不断下降。在这种环境下，投资者开始要求加强对酒店经营权的控制。同时，为了扩大市场覆盖面，各大国际酒店集团也开始为某些品牌开设特许经营模式。例如万豪、希尔顿和洲际集团已经推出了许多品牌特许经营。凯悦还为中档品牌推出了“满族”模式。

旧饭店改造的比例正在上升。

20世纪80年代以来，中国酒店业进入了持续快速发展的循环。在爆炸式增长后，许多老酒店在管理模式和酒店设施和设备方面都有转变和升级的需求。近年来，新签订的酒店装修类型的比例已增加。一方面，早期开发的一些老酒店主要在地理位置优越，吸引酒店管理公司积极讨论和合作；另一方面，许多酒店设计过时，设施陈旧，需要紧急翻修；一些单一酒店在市场中挣扎，其竞争力降低，推动他们主动加入国际酒店集团，以获得更有力的资源支持。

理性与机遇

在经历了2012年底持续下行的经营环境后，酒店投资者开始反思发展过程中出现的非理性现象，五星级甚至豪华酒店的发展热情开始消退，超大型酒店面子项目也在减少。酒店的投资和发展开始尊重市场规律和合理的发展方向，高性价比的中高档服务酒店已经成为热门，各种类型的旅游目的地开发也为住宿产品的开发提供了另一个具有巨大潜力的发展方向。

在机遇与挑战并存的情况下，我们再次要求科学的可行性研究和规划，合理的市场开发和有效的空间利用。只有这样，饭店投资才能真正回归到投资回报最大化的原意，才能促进我国饭店业的可持续健康发展。

本文来自豪华咨询管理公司的研究分析师王家宇。