近几年来，在酒店投资方面，有一个共同的声音：投资回报率低，复苏时间长。的确，在豪华管理咨询公司(HaohuManagementConsulting)参与的数千家高星级酒店投资中，内部回报率处处低于通胀。尽管如此，许多开发商仍然蜂拥向酒店投资。除了经济价值外，酒店投资还承载着许多功能，最常见的是情结形象标签、土地准入门槛、企业接待、融资避税工具和个人梦感等。事实上，在酒店投资决策中，其他功能的权重显然优先于其经济。
然而，作为一个长期经营的经济实体，地方生产的光环已经褪色，酒店经济的重要性也越来越突出。衡量饭店经济效益的重要指标是平铺效应，即营业收入和每平方米毛利。过去，中国很少有人谈论五星级酒店的表现，原因是五星级酒店的表现不好。
在该行业20多年的快速发展中，酒店主要是以住宅房地产开发为依托，以政府主导的发展模式占据主导地位，而政府围绕电力的消费和消费在这一发展模式中起到了支撑作用。但这种发展模式本质上缺乏投资回报的商业逻辑，这使得中国高端酒店市场在基因上存在缺陷。当真正的市场导向型时期到来时，就会出现各种各样的弊端.
单程低端高端酒店的平面效应表演
从具体数字来看，五星级酒店的草坪效果基本处于一个较低的水平，特别是在计算毛利时。 近七年，我国五星级酒店的日常经营收入在每平方米 4.5 至 6 元之间，每平方米毛利低至每平方米 1.4 至 2.1 元。
2013年，“八大条例”的颁布和强化，导致政府相关消费急剧下降，酒店经营收入急剧下降，而平安效应的表现也相应遭遇滑铁卢。2013年也是酒店业真正市场化周期的第一年，市场在动荡中转型，重点是客户结构的调整。平安效应的表现在2015年开始反弹，但程度很小。
一线、二线、三线城市的表现呈现出明显的梯级差异，这与当地经济总量和旅游业发展水平有着密切的关系。毗邻两个层次的酒店市场，无论是营收还是毛利效应，差距都在100%以上。一线城市表现最好，遥遥领先，日均收入7.7元/平方米，日均2.8元/平方米。值得一提的是，品牌酒店纷纷涌入三线城市，其毛利平效应基本上接近0。5%显然，受经济总量的制约，三线城市的酒店容量明显不足.酒店经营绩效对市场供给变化十分敏感，供需失衡严重影响了三线城市的经营绩效。
中国最成熟的一线城市与亚洲主要城市的表现与曼谷、雅加达等欠发达城市的表现基本相似，与香港、新加坡等成熟市场的差距非常大，相差3至5倍，这意味着要提高中国酒店业的绩效还有很长的路要走。
经营收入的持续下降是效率低下的主要原因。
仔细分析，中国五星级酒店的经营收入继续下滑，直接导致业绩低迷.在过去的七年里，中国五星级酒店的营业收入和毛利表现普遍出现负增长，平均每年分别下降1%和4%。供需严重失衡是绩效下降的主要原因，而供需失衡的主要原因是政府主导的非市场发展模式。如果真的按照投资回报的商业逻辑来衡量酒店的发展，相信会有相当多的酒店根本不会出现。此外，增长和“八规”的出台，、商业消费向大众消费的转变，对市场绩效产生了负面影响。
仅限于中国的经济发展水平和消费能力，2016年中国一线城市与成熟市场香港和新加坡之间的营业收入差距仍然很大，后者是前者的2.5倍。
高建筑面积进一步降低了酒店的平面效应。
同时，酒店建筑在空间规划上片面强调高端，因而缺乏经济性，这进一步降低了我国五星级酒店的经营绩效。
酒店属于功能建筑，但作为形象标签，许多开发商希望酒店建筑的抽象空间能有足够的故事，因此它嫁接了各种象征性的表达手法，并且有很多夸张的酒店建筑的例子。然而，过度的象征主义是功能建筑的禁忌，因为象征主义的具体实现往往以牺牲建筑效率和高效布局为代价。此外，追求大空间反映高端氛围的偏好没有改变，这使得酒店每间客房所占的建筑面积一直很高。
数据显示，自2010年以来，一家五星级酒店的建筑面积已超过170平方米，而三线城市的城市水平越低，平均水平就越高，甚至高达180平方米。高建筑面积不仅需要较高的建设成本，而且还导致运营成本的进一步提高，特别是追求新建筑出现的酒店，高能耗成本一直是成本控制的难点问题。
另一方面，成熟的市场代表着香港和新加坡，酒店建设的经济性和效率都是淋漓尽致的，特别是在香港，高档酒店每间客房的平均建筑面积只有84平方米，仅占中国大陆五星级酒店市场的50%。需要指出的是，任何商业竞争最终都应该是效率竞争，从建筑形式、功能分区到移动线设计，建筑效率应该是功能建筑设计的一个重要标准。
“大”和“大”房间面积的追逐降低了房间的平整效果。
很明显，香港和新加坡的平均楼价高，住客率高，房间面积低，令他们每天都有很好的房间收入。香港和新加坡的客房效应分别达到36元/平方米和22元/平方米，而中国内地一线城市五星级酒店的客房收入仅为9元。尽管一线城市在房价方面正赶上香港和新加坡，但平均房价与这些市场之间的差距仍然很小。过大的房间面积一直是提高性能的巨大挑战。
现实数据显示，中国市场一直在追逐越来越大的游戏。五星级酒店的平均客房面积逐年增加，从2010年的每间40平方米增加到2016年的50平方米。虽然近两年来，酒店投资呈现出更加理性、经济回报更高的趋势，但这一趋势的效果仍然滞后。随着过去五年高端酒店的逐步登陆，我们看到了未来短期内客房规模略有上升的趋势。
许多开发人员相信，大就是竞争力。然而，大房价和高房价之间并没有正相关关系。对于北京和上海的高档酒店，豪华选择了大量的样本酒店，比较了客房面积与房价的相关性，发现两家酒店的相关系数明显较低，均小于0.5。在许多市场上，大多数价格最高的酒店并不是最大的酒店。
无界设计或提高餐饮平面效率的机会
在餐饮效率方面，中国一线城市与亚太地区成熟市场的差距进一步拉大。香港高档酒店的日常餐饮和宴会收入为每平方米212元，而中国一线城市仅为43元。这一巨大差距的背后，不仅是城市收入与消费能力的差距，也是餐饮规划、经营理念和经营模式的差距。
在中国，酒店餐饮往往贴上各种各样的标签，缺乏创意，效率低下，非亲民，在这个消费者追求体验和社会餐饮不断涌现的时代，这些标签无疑会对酒店餐厅的流动(即出勤)产生负面影响，进而影响餐饮平淡的效果。
酒店餐饮业的变化可以被视为越界。例如，无界空间设计强调餐饮设施位于足够开放的位置，餐厅被整合到商业街区的一部分，以充分引导街区的人口并提高出席率。例如，无限制的时间设计，同一餐厅从早到晚多功能场景转换，餐饮服务18小时不停，收入自然丰厚。
此外，专注烹饪不再是饭店餐厅的基本功能，给顾客带来更丰富的现场体验是新的追求。一些酒店餐厅也在颠覆传统的做法，比如引进新的标签设计，比如洲际海棠湾的海底餐厅；或者与特色食品品牌合作，比如黄龙饭店与奶奶家的合作；甚至一些餐馆主动跨境运动、文化、艺术等，使美食成为一种时尚。
优秀平效标杆酒店的启示
尽管五星级酒店在中国的表现依然低迷，但市场上并不缺少优秀的基准案例。
三亚亚龙湾的金茂丽思卡尔顿酒店比一线城市的平均收入高出近100%，毛利也增加了150%。进一步分析，所有的收入指标都引领着当地市场，成本的比例也得到了很好的控制。例如，劳动力成本在总营业收入中所占的比例只有22%，明显低于市场平均水平近30%。
除了得益于万豪集团的专业化管理外，最重要的是，其所有者金茂集团，凭借准确的市场定位和区位定位，科学的规划和合理的投资，在酒店发展的初期为酒店注入了健康的基因，这是酒店卓越业绩的源泉。即使整个市场周期起伏，酒店仍能继续保持领先地位。
三亚丽思卡尔顿酒店表现良好
从三亚丽思卡尔顿的标杆可以推断，中国酒店市场面临的首要问题不是效率问题，而是方向的选择和战略的确定，这是正确的方向和战略下的效率问题。 因此，打开优秀酒店效果之宝，关键应该是追根溯源，回到酒店发展阶段，尊重市场和区位特点，进行科学定位； 以效益最高、使用最好的原则规划酒店设施方案； 合理投资控制成本，追求合理的扁平化效果价值。 如果基因是错误的，在操作阶段的任何操作改进和空间改进措施只能有局部效果，治愈症状而不能根治。
当然，我国目前的现实是酒店资产存在大量缺陷，存量资产更新势在必行。更新的基本代码是在既成事实下最大限度地发挥平面效应，任何增量价值的实现都是成功的。更新股票资产的机会可能是打破传统思维，重塑酒店空间，使其能够更好地聚集在商业空间中，拥有生活方式的展示力，最终实现增值。突破边界，也许一个新的世界就在你面前！
